Vender parte de una herencia es una situación más común de lo que parece, especialmente cuando varios herederos comparten una vivienda y no todos tienen los mismos intereses. Mientras algunos quieren conservar el inmueble, otros necesitan liquidez y vender su piso o simplemente prefieren no asumir los costes asociados. En estos casos, conocer las opciones legales y reales es clave para tomar la mejor decisión.
¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?
La respuesta es que sí, en España se puede vender parte de una casa heredada si así lo deseas, pero siempre cumpliendo una serie de requisitos legales. Cuando una vivienda se hereda entre varias personas, todos los herederos pasan a ser copropietarios del inmueble en proindiviso, lo que significa que cada uno posee un porcentaje, no una parte física concreta de la casa.
Cuanto hablamos de vender mi parte de una herencia a un tercero, nos referimos a que un heredero decide transmitir su cuota hereditaria o porcentaje que le corresponde del bien inmueble heredado (por ejemplo un piso, una finca o un local) sin que necesariamente se venda todo el inmueble.
Aunque es posible vender parte de un piso heredado, hay ciertas consideraciones legales que debes tener en cuenta como las leyes y regulaciones que pueden variar según tu ubicación y la naturaleza de la herencia
¿Cómo vender parte de una herencia si los demás herederos no quieren?
Si solo uno de los herederos quiere vender la propiedad y el resto no está de acuerdo, existen varias opciones para vender una herencia compartida, cada una con implicaciones distintas. La mejor alternativa dependerá del grado de entendimiento entre las partes, de la urgencia por vender y de la situación económica y legal del inmueble.
1. Venta de la parte heredada (venta del proindiviso)
Esta opción consiste en vender únicamente la parte del inmueble heredado, ya sea a otro heredero (como tu hermano o hermana) o a un tercero. Legalmente es posible, pero tiene varias particularidades importantes:
- El resto de herederos tiene derecho de tanteo, es decir, prioridad absoluta para comprar esa parte en las mismas condiciones sobre el resto de compradores interesados.
- Los terceros que se dedican a comprar porciones de herencia (compradores externos de proindivisos) suelen ofrecer precios entre un 35 % y un 50 % más bajos en comparación al valor real del inmueble en el mercado.
- Es muy común que esta opción genere conflictos, ya que los herederos deben convivir jurídicamente con un tercero ajeno a la familia.
Por este motivo, aunque es una vía legal, suele ser la menos recomendable si existen otras alternativas.
2. Compra de las partes de otros herederos (extinción de condominio)
La extinción de condominio se produce cuando uno o varios herederos compran la parte del que quiere vender, quedándose con la propiedad completa. Es una de las soluciones más habituales porque evita la entrada de terceros, reduce conflictos familiares y simplifica la situación jurídica del inmueble.
Eso sí, hay que tener en cuenta dos aspectos clave:
- Si Hacienda considera que el valor del inmueble es superior al que tenía cuando se heredó, deberás tributar en el IRPF por esta ganancia patrimonial.
- Si existe una hipoteca vigente, el heredero que vende puede dejar de ser propietario en el Registro, pero seguir figurando como titular del préstamo si no se modifica el contrato con el banco.
3. Venta conjunta del piso heredado
Cuando todos los herederos están de acuerdo, la mejor opción suele ser vender el inmueble completo. Se transmite el 100 % de la propiedad, se cancela la copropiedad y el precio obtenido se reparte según los porcentajes heredados.
Es la alternativa más limpia, rápida y rentable desde el punto de vista económico.
4. Alquiler del piso heredado
En situaciones de bloqueo temporal, algunos herederos optan por alquilar la vivienda para generar ingresos mientras se decide qué hacer con ella. Aunque puede ser una solución intermedia, requiere cierto consenso, ya que no elimina el problema de fondo y puede generar tensiones si no todos están de acuerdo.
5. División de la cosa común (vía judicial)
La división de la cosa común es la opción más conflictiva. Consiste en acudir a los tribunales para obligar a la venta del inmueble completo, incluso aunque algunos herederos no quieran vender.
Los inconvenientes de este proceso son los altos costes legales, largos tiempos de resolución, la pérdida de valor de la vivienda y el deterioro definitivo de la relación familiar entre los herederos. Por ello, se considera siempre el último recurso.
Formas de vender una herencia según el tipo de sucesión
Una sucesión hereditaria es una sucesión de una o varias personas como herederos de un conjunto de derechos transmisibles por herencia y pertenecientes a un difunto. A continuación, os explicamos los distintos tipos de sucesiones que podemos encontrar
Sucesión heredero universal
Se produce cuando un único heredero llamado heredero universal, recibe la totalidad del patrimonio de la persona fallecida, tanto los bienes como las deudas. En este caso, el heredero universal puede vender su participación una vez aceptada la herencia, respetando siempre los derechos del resto de coherederos.
Sucesión particular
Este tipo de sucesión sucede cuando una persona adquiere algunos bienes en concreto del patrimonio, sin responder de las deudas. La venta dependerá de si el inmueble está completamente adjudicado o sigue existiendo copropiedad.
Sucesión testamentaria
Se produce cuando la persona fallecida antes de morir redacta un testamento en el que expone sus últimas voluntades y cómo quiere que se lleve a cabo el reparto de sus bienes a los herederos o legatarios. Cuando hay testamento, se deben respetar las disposiciones del causante antes de proceder a la venta.
Sucesión legal
La sucesión legal ocurre cuando no hay testamento por parte de la persona fallecida debiéndose guiarse en este caso por lo que dicta el Código Civil. Por tanto, la ley determina los herederos y sus porcentajes.
Sucesión mixta
Una sucesión es mixta cuando una parte de esta viene establecida por el causante en el testamento y otra por lo ordenado en la ley, lo que puede complicar la venta si no hay claridad en la adjudicación.
Sucesión forzosa
En una sucesión forzosa, el testador no puede disponer libremente de los bienes de la herencia, ya que una parte de estos les pertenecerán a los herederos forzosos, según el artículo 806 del Código Civil.
¿Cuándo es una buena opción vender un piso heredado en Zaragoza?
- Has heredado junto a otros coherederos (hermanos, sobrinos, padres) un inmueble en Zaragoza y quieres liquidez sin esperar al acuerdo de todos.
- La propiedad está en proindiviso, no se puede dividir físicamente (por ejemplo, un piso), y deseas evitar una convivencia complicada o la espera de una venta conjunta.
- La gestión de mantenimiento, gastos, impuestos y comunidad del inmueble te resulta pesada y prefieres ceder tu parte.
- Los demás herederos no quieren vender o tardan mucho, y prefieres avanzar tú con tu parte para reorganizar patrimonios.
En todos los casos, trabajar con una agencia local como Logar Inmobiliaria en Zaragoza te aporta el conocimiento del mercado de Aragón, ayuda a valorar correctamente la cuota y a encontrar compradores interesados en este tipo de situaciones.
Si estás pensando en vender piso heredado en Zaragoza, te ayudamos a encontrar la mejor solución para tu caso. Analizamos la situación legal, mediamos entre herederos y te asesoramos para vender tu parte o el inmueble completo de forma segura, transparente y sin conflictos innecesarios.
Repetiríamos sin duda.
Mi experiencia con Logar Inmobiliaria ha sido inmejorable. Desde el primer momento me sentí acompañada y atendida de manera muy cercana, algo que realmente se agradece cuando estás buscando un nuevo hogar. Si buscas una inmobiliaria en la que te sientas escuchado y valorado como cliente, sin duda la recomendaría. Gracias chicos!!
Que grandísima Profesional es y sobre todo la vocación de servicio y atención al cliente que tiene, muy pendiente de absolutamente todo, tan amable y gentil siempre.
-Gracias porque realmente un trabajador así dice mucho de el lugar donde trabaja y me imagino que la inmobiliaria en general será tal cual.
Bueno, no siendo más y de nuevo muchísimas gracias por vuestra gestión y a Eva por siempre estar tan pendiente de todo lo relacionado con viviendas, que todo quede claro y sea lo que uno busca. (Muy servicial y empática)
Un saludo!
Preguntas frecuentes sobre vender una herencia
¿Qué gastos debo considerar al vender mi parte de una herencia?
Al vender mi herencia hay que tener en cuenta impuestos, notaría, registro y, en algunos casos, plusvalía municipal o IRPF por la ganancia patrimonial. En Logar Inmobiliaria te informamos y aconsejamos para que conozcas las implicaciones fiscales y los posibles costos derivados de vender parte de la herencia, o bien, la vivienda heredada en su totalidad.
¿Hay que escriturar una casa heredada para venderla?
En España no es obligatorio inscribir una propiedad heredada en el Registro de la Propiedad antes de intentar venderla, porque el registro es voluntario y no existe una norma que obligue a que toda transmisión esté inscrita.
Sin embargo, aunque legalmente puedes realizar una venta aun cuando el inmueble siga registrado a nombre del fallecido, esta operación es muy poco práctica y arriesgada. Los compradores suelen rechazar comprar propiedades no registradas porque no tienen seguridad jurídica. El contrato puede resultar difícil de inscribir después y generar problemas de validez o reclamaciones posteriores.
En la mayoría de los casos, lo recomendable (y lo que hacen la mayoría de los compradores y bancos) es aceptar formalmente la herencia y registrar la propiedad a tu nombre antes de venderla. Esto da seguridad jurídica, facilita la venta y evita que la operación se paralice más adelante. Te dejamos más informacion en nuestro artículo sobre vender una casa heredada sin registrar.
¿Puedo vender la mitad de mi casa?
Sí, puedes vender la mitad de tu casa siempre que seas propietario de ese porcentaje del inmueble. Esto ocurre, por ejemplo, cuando una vivienda pertenece a dos personas al 50 % o cuando varios copropietarios comparten una propiedad heredada. En estos casos, lo que se vende no es una parte física concreta de la vivienda, sino tu participación indivisa.
Es importante tener en cuenta que el resto de copropietarios suele tener derecho de tanteo, es decir, prioridad para comprar tu parte en las mismas condiciones. Además, vender solo la mitad de una casa a un tercero puede implicar un precio inferior al de mercado y generar conflictos, por lo que suele recomendarse intentar primero la venta a otro copropietario o una venta conjunta del inmueble.
¿Qué pasaría si uno de los herederos es menor de edad o es una persona con incapacidad?
En caso de que uno de los herederos sea menor de edad o tenga una incapacidad, no podrá vender parte de una herencia, por lo que se procederá de la misma manera si no hay un acuerdo entre los herederos.
La única diferencia será que los padres o tutores legales del heredero tendrán que solicitar una autorización judicial para poder vender la vivienda.
¿Puedo vender mi parte de la herencia a mi hermano?
Sí, es posible vender tu parte de una herencia a tu hermano o hermana. Sin embargo, este proceso implica varios pasos y consideraciones legales que debes tener en cuenta. Hay que llegar a un acuerdo con el precio de venta entre ambas partes, asegurarse de cumplir con las leyes locales que afectan según la ubicación en la que se encuentra la vivienda heredada, formalizar el acuerdo por escrito y realizar el pago de los impuestos correspondientes.
