Gastos al vender un piso heredado

Heredar una vivienda puede ser una gran oportunidad, pero también una fuente de dudas sobre qué hacer ahora. Pero no te preocupes, aquí encontrarás una hoja de ruta clara. Te explicamos los impuestos vinculados a la herencia hasta optimizar tu estrategia de venta para maximizar beneficios y cumplir con tus obligaciones fiscales.

¿Se puede vender un piso heredado?

Es la primera pregunta que debes hacerte. Si puedes vender pero solamente si has aceptado formalmente la herencia. Esto implica realizar unos trámites previos de notaría y fiscales. Cuando todo esté en regla y el inmueble figure registrado a tu nombre, podrás venderlo.

Otra de las preguntas habituales es cuánto debes esperar para vender un piso heredado, ya que puede suponer un ahorro en impuestos, como la plusvalía municipal.

¿Qué impuestos hay que pagar al heredar una vivienda?

Antes de vender es obligatorio tributar por la herencia. En Aragón se aplican los siguientes impuestos: 

Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD)

En Aragón el importe de este impuesto varía según el valor del inmueble y el grado de parentesco con el fallecido. Si eres hijo, nieto o cónyuge (Grupo II) del fallecido puedes bonificarte el 100% hasta los 500.000€ por heredero. A partir de esa cantidad, se tributa por los tramos establecidos por el Gobierno de Aragón.

Plusvalía municipal

Es un impuesto municipal que cobra el Ayuntamiento de Zaragoza. Grava el incremento del valor del suelo desde que se adquiere hasta que se vende. Es decir, la plusvalía municipal se cobra por el beneficio obtenido con respecto al valor del suelo. 

Se tributa el 29.5% sobre la base imponible más favorable. La base imponible se calcula con la diferencia del valor por el porcentaje del valor catastral correspondiente al suelo.

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Impuestos a pagar al vender una casa heredada

Una vez hayas formalizado la herencia y pagado los impuestos correspondientes, al vender el inmueble tendrás que tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF.

Para calcular esta ganancia la fórmula es: Ganancia = Precio de venta – Valor de adquisición (herencia + gastos notariales, registrales, etc).

Tramos de IRPF aplicables a la ganancia

Valor	Porcentaje aplicable
Hasta 6000€	19%
De 6000€ a 50000€	21%
De 50000€ a 200000€	23%
De 200000€ a 300000€	27%
Más de 300000€	28%

Ejemplo práctico

Supongamos que has heredado un piso en Zaragoza valorado en 120.000€ y lo vendes por 150.000€. La ganancia patrimonial sería de 30.000€, a la que aplicaríamos:

• Los primeros 6000€ al 19% = 1140€
• Los 24000€ restantes al 21% = 5040€

Total de IRPF a pagar serían 1140€ + 5040€ = 6180€

Otros gastos que pueden surgir al vender un piso

Además de los impuestos mencionados hasta ahora, hay otros gastos que debes tener en cuenta:

• Gastos de notaría y gestoría
• Inscripción en el Registro de la Propiedad
• Honorarios de inmobiliaria
• Certificados obligatorios para vender, como el certificado energético o la cédula de habitabilidad
• IBI pendiente del año en curso, si no está pagado
• Pequeñas reformas o mejoras para revalorizar el inmueble

Qué te puedes deducir en la declaración

Al calcular la ganancia patrimonial hay ciertos gastos asociados que puedes deducir para reducir el importe final a tributar:

• Notaría
• Registro de la Propiedad
• Tasaciones
• Plusvalía municipal
• Reformas necesarias justificadas con facturas

Bonificaciones fiscales en Aragón

Además de la bonificación en el Impuesto de sucesiones antes mencionado, en Aragón existen exenciones parciales si el piso heredado era la vivienda habitual del fallecido. También existen reducciones especiales para personas con discapacidad o mayores de 65 años.

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