Heredar un piso entre varios hermanos puede convertirse en un proceso complejo que combina aspectos legales, fiscales y emocionales al momento de vender la casa. En Logar Inmobiliaria, con nuestra amplia experiencia, sabemos que vender una herencia compartida puede ser desafiante, especialmente cuando existen desacuerdos o dudas sobre los pasos a seguir.
Esta guía detallada te ayudará a entender todas las opciones disponibles, desde el pago de impuestos como el IRPF, hasta la venta o división del inmueble, para que puedas tomar decisiones informadas y evitar conflictos familiares.
¿Cuántos impuestos habrá que pagar por vender un piso heredado entre varios hermanos?
Una vez hayamos aceptado la herencia de la propiedad, deberemos elegir entre añadir el inmueble a nuestro patrimonio o, por el contrario, venderlo. Dependiendo de la elección que hagamos, nos veremos obligados a calcular y abonar los correspondientes impuestos al vender un piso heredado.
Impuestos al heredar una casa entre varios hermanos
Cuando recibimos una herencia, debemos conocer que es necesario pagar una serie de impuestos antes de poder heredar los bienes percibidos. Los principales impuestos que debemos pagar son el impuesto sobre sucesiones y el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD)
El impuesto de sucesiones y donaciones es un impuesto cuya cuantía varía según la comunidad autónoma en la que se perciba el inmueble. En el caso de la comunidad de Aragón la normativa establece una tarifa del 7,65% al 34% en función del montante de la base liquidable. Es decir, se trata de un impuesto progresivo, cuanto más se hereda mayor porcentaje se debe pagar.
Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal
Es un impuesto que debe pagarse cuando, como consecuencia de la transmisión de un terreno se ponen de manifiesto ganancias. Este impuesto no puede ser exigible cuando la transmisión del inmueble no genera ningún incremento de valor o cuando la cuota abonada por el impuesto sea superior a la ganancia realmente obtenida.
El IRPF en un piso heredado por varios hermanos,
Tras haber abonado los impuestos correspondientes en la aceptación del piso, es necesario comprender las implicaciones fiscales adicionales que conlleva. En la venta de un piso heredado por varios hermanos el IRPF será uno de los impuestos a tener en cuenta.
El importe que deberás abonar al IRPF por la venta de la vivienda dependerá de la ganancia patrimonial que se haya obtenido tras la transacción. Esta ganancia se calcula restando el valor de venta del piso al valor de adquisición o, en su caso, al valor que se declaró en la herencia. Posteriormente, esta cifra se multiplica por el tipo impositivo correspondiente según la normativa vigente.
Tramos generales de IRPF por ganancia patrimonial en España
Para residentes en España, la venta de un inmueble genera un impuesto progresivo en la declaración de la Renta:
- Hasta 6.000 € de ganancia → 19 %
- De 6.000 € a 50.000 € → 21 %
- De 50.000 € en adelante → 23 % o más según normativa vigente ese año fiscal.
Para no residentes, normalmente se aplica un tipo fijo del 19 % sobre la ganancia.
Necesitamos ayuda con nuestro piso heredado
¿Puedo vender una casa heredada entre varios hermanos aunque ellos no estén de acuerdo?
Querer vender una casa heredado entre varios hermanos, mientras que ellos se oponen a esta decisión puede generar numerosos conflictos familiares. Pero hay una posibilidad de vender la propiedad aunque seas el único interesado en hacerlo. A continuación, te contamos las soluciones factibles.
Extinción de condominio o venta entre hermanos
La extinción de condominio es una de las soluciones más habituales cuando existe un piso de herencia entre hermanos y uno de ellos quiere salir de la propiedad. Este proceso implica la venta de tu parte del inmueble a los demás herederos.
Por ejemplo, en un piso heredado por dos hermanos, uno de ellos puede optar por venderle su parte al otro, convirtiéndose este último en propietario único de la vivienda. Esta opción suele ser más sencilla que una venta a terceros y evita conflictos familiares.
Sin embargo, este proceso de venta entre hermanos conlleva consideraciones importantes que debes tener en cuenta. En primer lugar, si el valor del piso ha aumentado desde que fue heredado y Hacienda lo considera, tendrás que abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por esta ganancia patrimonial. Es esencial evaluar este aspecto para evitar sorpresas fiscales en el futuro.
Además, es crucial verificar si la propiedad aún está hipotecada. Al vender tu parte, dejarás de figurar como propietario en el Registro de la Propiedad, pero seguirás siendo titular del préstamo hipotecario si este aún está vigente. Es fundamental asegurarse de entender completamente las implicaciones financieras y legales de esta situación antes de proceder con la extinción de condominio.
Venta del proindiviso
Otra alternativa al vender una casa de herencia compartida es la venta del proindiviso, es decir, la venta de tu parte de la vivienda a un tercero, generalmente a empresas.
En estos casos hay que tener en cuenta el derecho de tanteo, que otorga a los demás hermanos prioridad de compra ante terceros. Esto significa que, si decides vender tu parte a un tercero, los otros hermanos tendrán la oportunidad de adquirirla antes que el tercero interesado.
Además, al vender solo una parte del inmueble, es probable que el precio de venta sea más bajo que el valor real del inmueble en el mercado. Esto se debe por la naturaleza fraccionada que va a tener esa vivienda en el momento de la venta a futuros compradores, ya que afecta directamente al valor de transmisión.
División de la cosa común
El proceso de división de la cosa común implica intentar persuadir a vender piso heredado entre varios hermanos en su totalidad.
En el caso de que esta persuasión no tenga éxito, existe la opción de iniciar un proceso legal para obligar a los demás herederos a aceptar la venta de la vivienda.
Sin embargo, este proceso conlleva ciertos inconvenientes importantes. En primer lugar, los costos asociados pueden ser elevados, ya que se requerirá asistencia legal y posiblemente otros gastos relacionados con el proceso judicial. Además, el tiempo necesario para resolver este tipo de disputas legales puede ser prolongado, lo que puede generar una demora significativa en la venta de la propiedad.
Además, durante este período prolongado, la vivienda puede experimentar una pérdida de valor debido a factores como el deterioro físico o el cambio en las condiciones del mercado inmobiliario. Por lo tanto, es esencial considerar detenidamente estos inconvenientes antes de optar por iniciar un proceso de división de la cosa común.
¿Qué ocurre si mi hermano vive en el piso que hemos heredado?
La casa heredada entre varios hermanos no es indivisible, es decir, no se puede partir la casa en mitades, por lo que a todos los hermanos les pertenecerá una parte abstracta.
La ley permite vivir y hacer uso de la vivienda en común, siempre que no se perjudique a los demás herederos, por lo que si uno de los sucesores decide vivir en el piso podría hacerlo siempre y cuando ningún otro se opusiese.
Para que esta situación se de de la forma más consensuada posible se podrá llegar a una serie de acuerdos.
Soluciones cuando no hay acuerdo para vender un piso heredado
Cuando existe un piso heredado entre hermanos y no se alcanza un acuerdo para su venta, pueden darse situaciones de bloqueo. Antes de iniciar un procedimiento judicial, existen acuerdos temporales que pueden ayudar a gestionar la vivienda mientras se decide qué hacer con ella.
Acuerdo de préstamo
Uno de los herederos puede residir en la vivienda durante un periodo pactado sin pagar renta, siempre que exista consentimiento del resto. Esta opción es habitual como solución provisional.
Acuerdo de arrendamiento
Otra alternativa es que uno de los hermanos ocupe la vivienda pagando una compensación económica al resto, similar a un alquiler. Es recomendable formalizarlo mediante contrato para evitar conflictos legales futuros.
Ocupación en precario
Se produce cuando uno de los herederos reside en la vivienda sin acuerdo ni compensación. En estos casos, los demás pueden reclamar legalmente la situación e incluso solicitar el desahucio.
Si no se alcanza ningún acuerdo, la vía legal para desbloquear la situación suele ser la división de la cosa común, que permite forzar la venta del inmueble.
Como habéis podido ver, hay numerosas opciones que se pueden tomar al vender un piso heredado entre varios hermanos un inmueble y, escojas la opción que escojas, En Logar Inmobiliaria te guiaremos a lo largo de todo el proceso.
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Repetiríamos sin duda.
Mi experiencia con Logar Inmobiliaria ha sido inmejorable. Desde el primer momento me sentí acompañada y atendida de manera muy cercana, algo que realmente se agradece cuando estás buscando un nuevo hogar. Si buscas una inmobiliaria en la que te sientas escuchado y valorado como cliente, sin duda la recomendaría. Gracias chicos!!
Que grandísima Profesional es y sobre todo la vocación de servicio y atención al cliente que tiene, muy pendiente de absolutamente todo, tan amable y gentil siempre.
-Gracias porque realmente un trabajador así dice mucho de el lugar donde trabaja y me imagino que la inmobiliaria en general será tal cual.
Bueno, no siendo más y de nuevo muchísimas gracias por vuestra gestión y a Eva por siempre estar tan pendiente de todo lo relacionado con viviendas, que todo quede claro y sea lo que uno busca. (Muy servicial y empática)
Un saludo!
