Para vender un piso heredado, es necesario reunir una serie de documentos que demuestran tanto la legalidad de la transacción como el cumplimiento de las obligaciones tributarias y administrativas para vender un piso heredado.
Cada documento tiene un papel fundamental en este proceso, asegurando que tanto el vendedor como el comprador estén protegidos y cumplan con todas las obligaciones necesarias evitando riesgos y peligros.
Si te preguntas qué se necesita para vender una casa heredada, a continuación te explicamos todos los documentos y trámites para vender un piso heredado, desde los más básicos hasta los que pueden ser necesarios en situaciones específicas.
Principales documentos para vender un piso heredado
1. Certificado de Defunción
Este documento oficial acredita el fallecimiento de una persona. Es emitido por el Registro Civil correspondiente al lugar donde se produjo el deceso.
Para vender un piso heredado, es fundamental presentar este certificado ya que es el punto de partida para la tramitación de la herencia y demuestra la causa de la transmisión patrimonial.
Cuando este certificado es válido permite a sus herederos poder reclamar y hacer uso del certificado de últimas voluntades para lograr así obtener la herencia.
2. Certificado de Últimas Voluntades
El Certificado de Últimas Voluntades indica si la persona fallecida ha dejado testamento y ante qué notario se encuentra.
Este documento es indispensable para saber cómo se ha de proceder con la herencia, ya que determina la existencia o no de disposiciones testamentarias sobre los bienes del fallecido, incluido el piso a vender.
Será el momento donde se reparte las proporciones entre los familiares de los diferentes inmuebles y propiedades del difunto que pasarán a ser de sus herederos, sean familiares o no, siempre que esté implícitamente en el certificado.
3. Escritura de Adjudicación de Herencia
Una vez determinada la distribución de la herencia, ya sea a través de un testamento o de acuerdo a la ley en ausencia de este, se procede a la adjudicación de los bienes.
La Escritura de Adjudicación de Herencia es el documento notarial que formaliza la asignación de los bienes heredados a los respectivos herederos, incluyendo el piso. Es lo que comúnmente se conoce como las escrituras de una casa heredada, y sin ella no es posible acreditar que eres el propietario legal del inmueble.
¿Qué información contiene la escritura de adjudicación de herencia?
La escritura de adjudicación incluye la identificación de todos los herederos, la descripción detallada de los bienes adjudicados a cada uno, el valor asignado a cada bien y la referencia al título por el que se hereda (testamento o declaración de herederos ab intestato). Es habitual que se tramite de forma conjunta la adjudicación de herencia y compraventa cuando el heredero ya tiene un comprador, lo que permite optimizar tiempos y costes notariales.
Si buscas un modelo de escritura de adjudicación de herencia, ten en cuenta que cada notaría utiliza su propio formato adaptado a la normativa vigente, por lo que no existe un modelo único oficial; lo más recomendable es acudir directamente a un notario.
En este momento ya tendrás en tu poder el piso heredado y todo lo demás que tuvieras de herencia. Es un documento esencial que te permite vender el piso heredado a tu nombre.
4. Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Este impuesto grava la adquisición de bienes por herencia o donación. La liquidación de este impuesto es un requisito indispensable para poder inscribir los bienes heredados en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos propietarios.
Cada comunidad autónoma en España tiene su propia normativa y bonificaciones aplicables. En Aragón, por ejemplo, existen reducciones significativas para herencias entre familiares directos. Es de obligación el pago de este y deberás tenerlo en cuenta. Es un impuesto que va ligado a la herencia del piso que quiere vender, y es necesario para venderlo posteriormente.
El justificante de liquidación del impuesto de sucesiones es uno de los documentos que te pedirán tanto en el Registro de la Propiedad como en la notaría para proceder con la venta, así que guárdalo siempre en un lugar seguro.
5. Liquidación de la Plusvalía Municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos en el momento de la transmisión.
La gestión de este impuesto corresponde al ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble. Para saber qué documentación necesaria para pagar la plusvalía por venta te van a requerir, lo mejor es consultarlo directamente con el ayuntamiento correspondiente, ya que cada municipio puede tener sus propios formularios y procedimientos.
Por tanto, esta liquidación va dirigida hacia el ayuntamiento de tu localidad. Este pago junto con el de sucesiones y donaciones, se realizarán antes de tener todos los documentos necesarios para vender el piso heredado.
6. Nota Simple
La Nota Simple es un documento informativo que emite el Registro de la Propiedad. Contiene la descripción del inmueble, la identidad del propietario o propietarios, y las cargas o gravámenes que puedan afectar al piso, como hipotecas o embargos.
Puedes solicitarla directamente en los Registradores de la Propiedad o a través de su sede electrónica. La nota simple del piso es uno de los documentos más consultados por compradores y entidades bancarias antes de formalizar cualquier operación, ya que permite verificar que el inmueble está libre de cargas y que el vendedor es realmente su titular.
Cuando ya se tiene la nota simple, es posible calcular el precio de la vivienda y poder así que reporte los beneficios esperados.
¿Qué pasa si la casa está escriturada pero no registrada?
Es más habitual de lo que parece encontrarse con una casa escriturada pero no registrada, especialmente en inmuebles heredados de cierta antigüedad. En ese caso, antes de poder vender, será necesario inscribir la propiedad en el Registro mediante la escritura de adjudicación de herencia y los justificantes de pago de los impuestos correspondientes. Sin ese paso, la venta no puede formalizarse correctamente.
7. Cédula de Habitabilidad
Este documento acredita que el inmueble cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y puede ser utilizado como vivienda.
Esto es vital, si bien todos los pisos y casas actuales no debería ocurrir nada fuera de lo común, este documento certifica su habitabilidad, en el caso de tener un bajo o sea una parcela deberás tenerlo muy en cuenta ya que pueden ser los más complejos a la hora de su acreditación.
La normativa varía según la comunidad autónoma, y en algunas regiones de España, como Andalucía, este documento recibe otro nombre o puede no ser requerido.
8. Certificado de Eficiencia Energética
Es un informe que evalúa cuánta energía consume un inmueble y cuánto contamina. Es obligatorio para vender o alquilar viviendas en España, y debe ser realizado por un técnico certificador autorizado. El certificado de eficiencia energética informa al comprador sobre el consumo energético del piso y es uno de los requisitos para vender una casa que no puede pasarse por alto.
Para obtener la mejor calificación posible, se pueden realizar mejoras en el hogar: un buen aislamiento térmico y la instalación de sistemas de calefacción eficientes son las intervenciones con mayor impacto en la nota final del certificado.
9. Certificado de la Comunidad de Propietarios
Este documento acredita que el piso está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. Es importante para el comprador, ya que asegura que no asumirá deudas anteriores a la compra.
El documento es muy importante, en ocasiones muchos propietarios dejan de lado las cuotas y pueden existir impagos de grandes cantidades.
Cómo tributa en el IRPF la venta de un inmueble heredado
Uno de los aspectos más importantes (y que más dudas genera) al vender una casa heredada es su tributación en el IRPF. Al vender el piso, se genera una ganancia o pérdida patrimonial que es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos) y el valor de adquisición (el valor declarado en la herencia más los impuestos y gastos pagados en su momento).
Esta ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF a tipos que van del 19% al 28% en función del importe. Es fundamental conservar todos los justificantes de los gastos asociados a la herencia, ya que reducen la base imponible y pueden suponer un ahorro significativo.
Pasos para vender un piso heredado: resumen del proceso
Para que tengas una visión clara del proceso completo, estos son los pasos para vender un piso heredado en orden:
- Obtener el Certificado de Defunción y el Certificado de Últimas Voluntades
- Formalizar la Escritura de Adjudicación de Herencia ante notario
- Liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones
- Registrar la propiedad heredada a tu nombre en el Registro de la Propiedad
- Solicitar la Nota Simple para verificar el estado registral
- Liquidar la Plusvalía Municipal
- Obtener el Certificado de Eficiencia Energética y la Cédula de Habitabilidad
- Formalizar el Contrato de Arras con el comprador
- Firmar el contrato de compraventa de la vivienda ante notario
Otros documentos para vender un piso heredado
Hay que tener en cuenta otros documentos secundarios en el momento de la venta de un piso heredado. Estos pueden ser necesarios en determinadas situaciones durante el proceso. Te los explicamos uno a uno:
Informe de Tasación del Inmueble
Aunque no es obligatorio por ley para la venta entre particulares, una tasación oficial puede ser necesaria si el comprador requiere una hipoteca. Este informe determina el valor de mercado del piso y es realizado por un tasador certificado.
Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE)
En algunos municipios, para inmuebles de cierta antigüedad, se requiere este certificado que acredita que el edificio ha pasado una inspección técnica satisfactoria, garantizando su seguridad y habitabilidad.
Certificado de No Infracción Urbanística:
Este documento, expedido por el ayuntamiento, certifica que el inmueble cumple con las normativas urbanísticas aplicables, y no hay expedientes sancionadores abiertos contra él.
Contrato de Arras
Aunque no es un requisito para la venta en sí, el contrato de arras es un acuerdo previo a la venta donde comprador y vendedor se comprometen a la transacción, y el comprador entrega una cantidad de dinero como señal. Es importante para asegurar el compromiso de ambas partes antes de la firma del modelo de compraventa de vivienda definitivo.
Poder Notarial
En caso de que el vendedor no pueda estar presente físicamente para realizar la venta, será necesario un poder notarial que autorice a otra persona a actuar en su nombre durante la transacción.
Certificado de Deuda Cero
Si el inmueble estaba hipotecado y ya se ha saldado la deuda, es recomendable obtener este certificado del banco para demostrar que la hipoteca ha sido completamente pagada.
Documentación para Extranjeros
Si el vendedor o comprador son extranjeros, podrían necesitarse documentos adicionales como el Número de Identificación de Extranjero (NIE) y comprobantes de residencia fiscal.
Documentos Específicos de Protecciones Especiales
Si el inmueble está bajo algún régimen de protección especial, como viviendas de protección oficial (VPO), se necesitarán documentos adicionales que acrediten el cumplimiento de los requisitos específicos para su venta.
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-Gracias porque realmente un trabajador así dice mucho de el lugar donde trabaja y me imagino que la inmobiliaria en general será tal cual.
Bueno, no siendo más y de nuevo muchísimas gracias por vuestra gestión y a Eva por siempre estar tan pendiente de todo lo relacionado con viviendas, que todo quede claro y sea lo que uno busca. (Muy servicial y empática)
Un saludo!
