Vendiste un piso heredado el año pasado y ahora llega la campaña de la renta. ¿Tienes que declararlo? ¿Cuánto vas a pagar? ¿Hay algo que puedas deducir para pagar menos? La respuesta a todo eso está en entender cómo se calcula la ganancia patrimonial de una vivienda heredada y cómo se refleja en el IRPF.
En esta guía te explicamos el proceso paso a paso: qué valor se usa como punto de partida, qué gastos se pueden restar, qué tramos del IRPF se aplican y cuándo la venta puede estar exenta de tributar.
Cuándo hay que declarar la venta de un piso heredado
Heredar un piso no genera IRPF. Lo que tributa en el IRPF es la posterior venta de ese piso, porque genera una ganancia o pérdida patrimonial que hay que declarar en la renta del ejercicio en que se produjo la venta.
Si vendiste en 2025, lo declaras en la campaña de la renta de 2026 (que se presenta entre abril y junio). Si vendiste en 2024, lo declaraste en la campaña de 2025. El criterio es siempre el año en que se firmó la escritura de compraventa.
⚠️ Aunque el resultado sea una pérdida patrimonial (vendiste por menos de lo que valía el piso cuando lo heredaste), también tienes que declararlo. La pérdida puede compensarte fiscalmente frente a otras ganancias del mismo ejercicio o de los cuatro años siguientes.
Paso 1: calcula el valor de adquisición
El valor de adquisición no es lo que pagó el fallecido por el piso hace años. Para las viviendas heredadas, el valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) en el momento de aceptar la herencia.
Desde el 1 de enero de 2022, ese valor se determina tomando el mayor de los dos siguientes: el valor de referencia del Catastro o el valor declarado por el heredero en la escritura de aceptación de herencia. Esto tiene una implicación fiscal importante: declarar la herencia a un valor alto aumenta el ISD a pagar en ese momento, pero reduce la ganancia patrimonial (y el IRPF) cuando luego se vende.
A ese valor base se le suman los gastos e impuestos que pagaste para heredar el inmueble:
| Concepto | ¿Se suma al valor de adquisición? | Notas |
|---|---|---|
| Valor declarado en el ISD (herencia) | Sí (es la base) | El mayor entre valor de referencia catastral y valor declarado |
| Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones pagado | Sí | La parte proporcional al inmueble |
| Plusvalía municipal pagada al heredar | Sí | Si se pagó al heredar, aumenta el valor de adquisición |
| Notaría y Registro de la aceptación de herencia | Sí | Gastos directamente vinculados a la adquisición |
| Honorarios de gestoría o abogado por la herencia | Sí | Si están directamente relacionados con la tramitación |
| Hipoteca pendiente que tenía el piso al heredarlo | No | La hipoteca redujo la base del ISD, pero no el valor de adquisición para el IRPF |
| Reformas y mejoras realizadas después de heredar | Sí | Solo obras que aumentan el valor, no el mantenimiento ordinario |
Paso 2: calcula el valor de transmisión
El valor de transmisión es el precio por el que vendiste el piso, menos los gastos directamente vinculados a la venta. No basta con el precio escriturado: Hacienda puede usar el valor de referencia catastral si el precio real escriturado resulta inferior a ese valor de referencia.
Del precio de venta puedes restar:
- La comisión de la inmobiliaria (si la usaste para vender)
- Los honorarios de notaría y Registro de la compraventa a cargo del vendedor
- La plusvalía municipal pagada en el momento de la venta
- Los gastos de cancelación registral de hipoteca, si los hubo
Paso 3: calcula la ganancia patrimonial
Una vez tienes los dos valores, el cálculo es una resta:
Con un ejemplo concreto: heredas un piso valorado en 150.000 € en la herencia y pagas 8.000 € entre ISD, notaría y otros gastos de la herencia. Valor de adquisición total: 158.000 €. Tres años después lo vendes por 200.000 € y pagas 7.000 € entre inmobiliaria y plusvalía municipal. Valor de transmisión: 193.000 €. Ganancia patrimonial: 193.000 − 158.000 = 35.000 €.
Qué tramos del IRPF se aplican a la ganancia
La ganancia patrimonial de la venta de un piso heredado tributa en la base imponible del ahorro, no en la base general. Eso significa que no se suma a tu salario: se grava de forma separada con una escala progresiva propia.
| Tramo de ganancia patrimonial | Tipo estatal + autonómico | Aplicable a… |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% | Los primeros 6.000 € de ganancia |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% | La parte de ganancia que entra en este tramo |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% | La parte de ganancia que entra en este tramo |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% | La parte de ganancia que entra en este tramo |
| Más de 300.000 € | 30% | Novedad desde 2025: el tipo máximo sube del 28% al 30% |
💡 Los tramos se aplican de forma progresiva y acumulada, no al total. Con una ganancia de 35.000 € del ejemplo anterior, el cálculo sería: 6.000 € al 19% (1.140 €) más 29.000 € al 21% (6.090 €). Total a pagar: 7.230 €.
Cuándo puedes no pagar IRPF por la venta
Hay tres situaciones en las que la ganancia patrimonial puede estar exenta total o parcialmente:
Si tienes más de 65 años y el piso heredado ha sido tu residencia habitual durante al menos los últimos tres años, la ganancia está exenta de IRPF. Hay que acreditar la residencia habitual efectiva, no solo el empadronamiento.
Si destinas el importe obtenido en la venta a comprar o rehabilitar tu vivienda habitual en un plazo de dos años (antes o después de la venta), puedes aplicar la exención por reinversión. Solo aplica si el piso vendido era tu residencia habitual.
Si vendiste por menos del valor de adquisición (ISD más gastos), hay pérdida patrimonial y no pagas nada. Además, esa pérdida puede compensar otras ganancias patrimoniales del mismo año o de los cuatro ejercicios siguientes.
⚠️ La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que el piso heredado fuera efectivamente tu residencia habitual antes de la venta. Si lo heredaste y lo vendiste sin haber vivido en él, esta exención no aplica. Consulta siempre con un asesor fiscal antes de aplicarla.
Declarar la venta entre varios hermanos
Cuando el piso se hereda entre varios herederos y se vende de forma conjunta, cada heredero declara en su propia renta la parte proporcional que le corresponde. Si heredaste el 50% del piso, calculas el 50% de la ganancia patrimonial y la declaras individualmente. Los gastos también se reparten en la misma proporción.
Un detalle importante: si los hermanos heredaron el piso en momentos distintos (por ejemplo, el 50% al fallecer el padre y el otro 50% al fallecer la madre años después), cada mitad tiene su propio valor de adquisición y su propia fecha. En la declaración hay que reflejar las dos adquisiciones por separado, con sus fechas y valores correspondientes.
Si tienes esta situación y quieres saber cuánto puede valer el piso antes de vender, puedes pedir una tasación gratuita de la vivienda para tener un precio de referencia real con el que calcular la ganancia estimada antes de tomar decisiones.
Dónde se refleja en la declaración de la renta
La venta de la vivienda heredada se incluye en el apartado F2 de la declaración (ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales), en las casillas 1815 a 1843 de Renta Web. Los datos que necesitas tener a mano son:
- Referencia catastral del inmueble
- Fecha de adquisición (la de la escritura de aceptación de herencia, no la del fallecimiento)
- Fecha de transmisión (la de la escritura de compraventa)
- Valor de adquisición total (ISD más gastos inherentes)
- Valor de transmisión total (precio venta menos gastos de la venta)
- Porcentaje de propiedad que tenías sobre el inmueble
Si vas a usar Renta Web con borrador, ten en cuenta que Hacienda puede tener datos de la venta (la notaría comunica las transmisiones), pero no siempre refleja correctamente el valor de adquisición ni los gastos deducibles. Revisar y corregir el borrador es imprescindible en operaciones de este tipo.
Si quieres asesoramiento sobre el proceso completo de venta de un piso heredado en Zaragoza, desde la tasación hasta la firma, en Logar te ayudamos en cada paso. Puedes vender el piso heredado en Zaragoza con apoyo profesional o consultar tu caso antes de la declaración sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar en el IRPF la venta de un piso heredado?
Sí. La venta de un piso heredado genera una ganancia o pérdida patrimonial que hay que incluir en la declaración de la renta del ejercicio en que se produjo la venta. Aunque el resultado sea una pérdida, también es obligatorio declararlo. La excepción es si aplica alguna exención, como la reinversión en vivienda habitual o la exención para mayores de 65 años.
¿Cuál es el valor de adquisición de un piso heredado a efectos del IRPF?
Es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (el mayor entre el valor de referencia catastral y el valor escriturado en la aceptación de herencia), más los gastos e impuestos pagados para heredar el inmueble: ISD, plusvalía municipal, notaría, Registro y honorarios de gestoría o abogado directamente vinculados a la herencia. No se incluye la hipoteca pendiente que tuviera el piso.
¿Qué gastos de la venta puedo deducir?
Puedes deducir del precio de venta: la comisión de la inmobiliaria, los honorarios de notaría y Registro a cargo del vendedor, la plusvalía municipal pagada en la venta y los gastos de cancelación registral de hipoteca si los hubo. Todos deben estar justificados con facturas o recibos.
¿Cuánto se paga de IRPF por vender un piso heredado?
Depende de la ganancia patrimonial obtenida. Los tramos para 2025 (renta presentada en 2026) son: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 30% a partir de 300.000 €. Los tramos se aplican de forma progresiva, no al total de la ganancia.
¿Puedo no pagar IRPF si vendo un piso heredado y compro otro?
Solo si el piso heredado era tu vivienda habitual. En ese caso puedes aplicar la exención por reinversión si destinas el importe de la venta a comprar o rehabilitar tu nueva vivienda habitual en los dos años siguientes (o si ya lo compraste en los dos años anteriores). Si el piso heredado no era tu residencia habitual, esta exención no aplica aunque reinviertas el dinero.
¿Y si vendo el piso heredado con pérdidas?
Si el precio de venta (menos gastos) es inferior al valor de adquisición declarado en la herencia (más gastos), hay pérdida patrimonial. No pagas IRPF, pero sí tienes que declararla. La pérdida puede compensar otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio o de los cuatro años siguientes.
¿Cómo se declara si heredé el piso entre varios hermanos?
Cada heredero declara en su propia renta la parte proporcional de la ganancia que le corresponde según su porcentaje de propiedad. Los gastos también se reparten en la misma proporción. Si los hermanos heredaron en momentos distintos (por fallecimientos en fechas diferentes), cada bloque de propiedad tiene su propio valor de adquisición y fecha, y hay que reflejar ambas adquisiciones por separado en la declaración. Puedes ampliar información en nuestra guía sobre gastos deducibles al vender un piso heredado.
¿Qué pasa si no declaro la venta de un piso heredado?
La notaría comunica a Hacienda todas las transmisiones de inmuebles, así que la Agencia Tributaria tiene constancia de la venta. No declarar la ganancia patrimonial puede derivar en una liquidación paralela de Hacienda con recargos, intereses de demora y sanciones que pueden superar ampliamente el importe que te habrías ahorrado. Si tienes dudas sobre tu situación concreta, lo mejor es consultarla con un especialista antes de presentar la declaración.
