Al vender un piso heredado, los impuestos pueden llevarse una parte importante del dinero obtenido. Pero hay gastos que puedes deducir legalmente para reducir lo que pagas a Hacienda, y muchos herederos los desconocen. Te explicamos qué impuestos se pagan, qué gastos son deducibles y cómo calcular exactamente cuánto te queda después de la venta.
¿Se puede vender un piso heredado?
Es la primera pregunta que debes hacerte. Sí puedes vender, pero solamente si has aceptado formalmente la herencia. Esto implica realizar unos trámites previos de notaría y fiscales. Cuando todo esté en regla y el inmueble figure registrado a tu nombre, podrás venderlo.
Otra de las preguntas habituales es cuánto debes esperar para vender un piso heredado, ya que puede suponer un ahorro en impuestos, como la plusvalía municipal.
¿Qué impuestos hay que pagar al heredar una vivienda?
Antes de vender es obligatorio tributar por la herencia. En Aragón se aplican los siguientes impuestos:
Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD)
En Aragón el importe de este impuesto varía según el valor del inmueble y el grado de parentesco con el fallecido. Si eres hijo, nieto o cónyuge (Grupo II) del fallecido puedes bonificarte el 100% hasta los 500.000€ por heredero. A partir de esa cantidad, se tributa por los tramos establecidos por el Gobierno de Aragón.
Plusvalía municipal
Es un impuesto municipal que cobra el Ayuntamiento de Zaragoza. Grava el incremento del valor del suelo desde que se adquiere hasta que se vende. Es decir, la plusvalía municipal se cobra por el beneficio obtenido con respecto al valor del suelo.
Se tributa el 28% sobre la base imponible más favorable. La base imponible se calcula con la diferencia del valor por el porcentaje del valor catastral correspondiente al suelo.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Este impuesto varía según la comunidad autónoma y grava el valor de los bienes heredados.
Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal es un impuesto que se aplica al incremento de valor del terreno en el momento de la venta.
IRPF en la Venta de la Vivienda Heredada
Al vender un piso heredado, cualquier ganancia generada está sujeta al IRPF.
¿Cuánto se paga a hacienda por la venta de un piso heredado?
Una vez hayas formalizado la herencia y pagado los impuestos correspondientes, al vender el inmueble tendrás que tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF.
Para calcular esta ganancia la fórmula es: Ganancia = Precio de venta – Valor de adquisición (herencia + gastos notariales, registrales, etc).
Tramos de IRPF aplicables a la ganancia
| Valor | Porcentaje aplicable |
| Hasta 6000€ | 19% |
| De 6000€ a 50000€ | 21% |
| De 50000€ a 200000€ | 23% |
| De 200000€ a 300000€ | 27% |
| Más de 300000€ | 28% |
Supongamos que has heredado un piso en Zaragoza valorado en 120.000€ y lo vendes por 150.000€. La ganancia patrimonial sería de 30.000€, a la que aplicaríamos:
Ejemplo práctico IRPF venta vivienda heredada
- Los primeros 6000€ al 19% = 1140€
- Los 24000€ restantes al 21% = 5040€
Total de IRPF a pagar serían 1140€ + 5040€ = 6180€
Otros gastos que pueden surgir al vender un piso
Además de los impuestos mencionados hasta ahora, hay otros gastos que debes tener en cuenta:
- Gastos de notaría y gestoría
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Honorarios de inmobiliaria
- Certificados obligatorios para vender, como el certificado energético o la cédula de habitabilidad
- IBI pendiente del año en curso, si no está pagado
- Pequeñas reformas o mejoras para revalorizar el inmueble
Gastos deducibles en la venta de una vivienda heredada
Al calcular la ganancia patrimonial hay ciertos gastos asociados que puedes deducir para reducir el importe final a tributar:
- Notaría y Registro de la Propiedad de la herencia
- Gestoría o abogado relacionados con la tramitación de la herencia
- Tasaciones
- Plusvalía municipal pagada al heredar
- Honorarios de la inmobiliaria por la intermediación en la venta
- Obras de mejora justificadas con facturas
Bonificaciones fiscales en Aragón
Además de la bonificación en el Impuesto de sucesiones antes mencionado, en Aragón existen exenciones parciales si el piso heredado era la vivienda habitual del fallecido. También existen reducciones especiales para personas con discapacidad o mayores de 65 años.
Qué reformas puedes deducir y cuáles no
No todas las obras que hagas en el piso antes de venderlo son deducibles. La Agencia Tributaria distingue entre dos tipos:
Las obras de mejora sí se pueden deducir. Son las que aumentan el valor real del inmueble o alargan su vida útil: renovar la instalación eléctrica, cambiar ventanas por otras de mayor eficiencia energética, reformar la cocina o el baño de forma integral. Para deducirlas tienes que sumarlas al valor de adquisición, y Hacienda puede pedirte las facturas en cualquier momento, así que guárdalas todas.
Las obras de conservación o mantenimiento no son deducibles. Pintar la vivienda, arreglar una gotera, cambiar un grifo o limpiar la fachada son gastos corrientes que no aumentan el valor del inmueble y Hacienda no los acepta como deducción.
La diferencia práctica es importante: si has reformado la cocina por 8.000 euros antes de vender, esos 8.000 se suman al valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial que tributará en el IRPF.
El valor de referencia del Catastro y cómo afecta al cálculo
Desde enero de 2022 hay un elemento que afecta directamente al cálculo de la ganancia patrimonial cuando se vende un piso heredado: el valor de referencia del Catastro.
Cuando aceptas una herencia, el valor de adquisición del inmueble es el que figura en el Impuesto de Sucesiones. Y desde 2022, ese valor se calcula tomando el más alto entre el valor declarado en la escritura de aceptación y el valor de referencia del Catastro. Si el valor de referencia es superior al precio real del inmueble, tributarás por ese valor más alto en el ISD, pero también tendrás un valor de adquisición más alto en el IRPF cuando vendas, lo que reduce la ganancia patrimonial.
En la práctica esto puede jugar a tu favor: si al aceptar la herencia tributaste por un valor de referencia elevado, ese mismo valor te sirve de base para calcular la ganancia cuando vendas, y el resultado es un IRPF menor.
Si crees que el valor de referencia asignado a tu inmueble no refleja la realidad del mercado, puedes impugnarlo aportando un informe pericial. El Tribunal Constitucional avaló en febrero de 2026 que el sistema admite prueba en contrario.
Qué documentos tienes que conservar
Hacienda puede pedirte justificación de cualquier gasto deducible en los cuatro años siguientes a la presentación de la declaración. Si no tienes la factura, no puedes deducir el gasto, aunque lo hayas pagado. Guarda estos documentos sin excepción:
- Escritura de aceptación de herencia con el valor declarado del inmueble
- Justificante del pago del Impuesto de Sucesiones y de la plusvalía municipal por herencia
- Facturas de notaría y Registro de la Propiedad de la herencia
- Facturas de gestoría o abogado relacionadas con la tramitación de la herencia
- Facturas de todas las obras de mejora realizadas antes de la venta
- Escritura de compraventa con el precio de venta final
- Factura de la inmobiliaria por la intermediación
Guárdalos en formato digital en un sitio seguro. El papel se pierde; un PDF en la nube, no.
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