Si tras comprar te han salido humedades, grietas o instalaciones con fallos, probablemente te estás preguntando si son vicios ocultos o simples defectos no visibles al comprar un piso. La diferencia importa, y mucho, porque de ahí dependen tus costes (peritaje, reparación, abogados) y tu capacidad para reclamar una rebaja de precio o incluso resolver la compraventa en casos graves.
En esta guía práctica te explicamos cómo identificar “defectos ocultos en una vivienda”, cuánto pueden costar realmente y qué pasos dar para proteger tu bolsillo en Zaragoza.
Qué son los vicios ocultos y por qué afectan a tu bolsillo
En términos legales, los vicios ocultos son defectos preexistentes a la compra que no eran aparentes con una revisión normal y que hacen la vivienda impropia para su uso o disminuyen notablemente ese uso (lo que en la práctica supone que habrías pagado menos o no habrías comprado). El Código Civil obliga al vendedor al saneamiento por defectos ocultos y te reconoce dos salidas: rebajar el precio (acción quanti minoris) o desistir del contrato en supuestos graves (acción redhibitoria). Esto no es doctrina: está en los arts. 1484–1486 del Código Civil, y las acciones caducan a los seis meses desde la entrega (art. 1490).
En vivienda nueva, además, existen garantías por defectos de construcción: 1 año para acabados, 3 años para habitabilidad, y 10 años para estructura, conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Cómo detectar defectos ocultos en una vivienda
La manera más eficaz de identificar problemas ocultos tras la compra de una vivienda es seguir un checklist por síntomas, y documentar todo (fotos con fecha, vídeos, facturas y presupuestos):
Humedades y filtraciones
Manchas difusas, olor a moho, pintura abombada, rodapiés levantados o “salitre” indican capilaridad o filtraciones (cubierta, fachada o terraza). Pide revisar cámara sanitaria, puntos singulares (petos/encuentros) y estado de juntas.
Grietas y fisuras
Microfisuras (≲0,5 mm) suelen ser cosméticas; grietas vivas, en diagonal sobre huecos, en encuentros muro-forjado o con escalón pueden delatar asentamientos o problemas en estructura/fachada.
Instalaciones (eléctrica y fontanería)
Saltos de diferencial, cables sin toma de tierra, derivaciones fuera de norma, bajantes con fugas o falsos techos con marcas son clásicos defectos de habitabilidad.
Aislamiento acústico/térmico
Puentes térmicos en carpinterías, condensaciones en invierno, ruido aéreo/impacto excesivo… pueden requerir soluciones de aislamiento.
Xilófagos y patologías singulares
Termitas o carcoma (polvillo fino, galerías en madera) y patologías tipo aluminosis (en edificios antiguos) son disruptivas y encarecen cualquier intervención.
| Supuesto | Plazo clave | Vía de reclamación | Acción inmediata |
|---|---|---|---|
| Vicios ocultos (segunda mano) | 6 meses desde la entrega | Rebaja proporcional (quanti minoris) o resolución en casos graves | Peritaje + burofax al vendedor con propuesta (rebaja o reparación) |
| Vivienda nueva (LOE) | 1 año acabados · 3 años habitabilidad · 10 años estructura | Frente a promotor/constructora/aseguradora según daño | Notificar por escrito, adjuntar peritaje/fotos y exigir reparación |
| Elementos comunes (comunidad) | Actuar sin demora | Responsabilidad de la Comunidad por origen común; daños privativos reclamables | Comunicar al administrador/presidencia + vendedor; peritaje que identifique el origen |
En cuanto detectes señales razonables, pide un informe pericial. El perito (arquitecto/arquitecto técnico) objetiva el defecto, su origen, alcance, coste de reparación y el impacto en el valor (clave si negocias rebaja del precio).
En cuanto detectes señales razonables, pide un informe pericial. El perito (arquitecto/arquitecto técnico) objetiva el defecto, su origen, alcance, coste de reparación y el impacto en el valor (clave si negocias rebaja del precio).
Cuánto cuestan: peritaje, reparaciones y reclamación
Peritaje técnico (informe pericial)
Un informe pericial independiente (arquitecto/arquitecto técnico) es la base para negociar una rebaja proporcional o exigir una reparación. En Zaragoza, lo habitual arranca en cientos de euros y sube en función de:
- Alcance (número de estancias/daños).
- Si hay catas o pruebas de humedad, cámara termográfica, etc.
- Visitas de seguimiento y, si fuese necesario, ratificación en juicio.
Por qué compensa: sin peritaje, tu reclamación por vicios ocultos se queda en opiniones. Con peritaje, conviertes el problema en números: causa, alcance, coste de solución y pérdida de valor (defectos no visibles al comprar un piso defectos ocultos en una vivienda cuantificados).
No hay dos casos iguales, pero conviene orientarte con órdenes de magnitud:
Peritaje: un informe pericial independiente suele partir de cientos de euros y crecer si exige pruebas de laboratorio, catas, visitas múltiples o asistencia a juicio. En Zaragoza, el rango depende del alcance técnico, superficie y urgencia.
Reparaciones:
- Humedades y filtraciones: desde sellados puntuales y pinturas técnicas hasta impermeabilización de terrazas y cubiertas.
- Grietas: sellado y elástico en fisuras leves; en casos severos, cosidos estructurales o intervención en forjado o fachada
- Instalaciones: actualización de cuadro, circuitos y tomas de tierra; sustitución de bajantes en comunidades.
Asistencia legal: Un abogado especializado puede ayudarte a reclamar (vía negociación/mediación) y en segunda instancia, plantear demanda. Valora coste/beneficio con un peritaje sólido, la quanti minoris suele evitar litigios largos.
Costes legales:
Una gran parte de los casos se resuelve con acuerdo extrajudicial. Si hay que ir a demanda, el coste dependerá de la cuantía y la complejidad técnica. Si hay que ir a demanda, el coste dependerá de la cuantía y la complejidad técnica. Antes de dar ese paso, valora con tu abogado el coste/beneficio: con un peritaje fiable, suele ser más eficiente cerrar un descuento promocional.
Coste de oportunidad:
Además del dinero, hay un coste que pocos miden: tiempo sin poder usar la vivienda, molestias de obra, segundas visitas a notaría o a comunidades. Incorporarlo al cálculo te ayuda a decidir si prefieres rebaja inmediata frente a una reparación que te deja sin vivienda unas semanas.
Consejo práctico: solicita dos o tres presupuestos comparables y alíñalos con el peritaje para justificar una rebaja proporcional del precio (quanti minoris). Esa proporcionalidad la exige el art. 1486 CC, “a juicio de peritos”.
Quién paga, qué puedes reclamar y cuándo (ojo al plazo)
Una cocina es uno de los espacios más importantes de la vivienda. Una reforma
Quién paga: el vendedor responde por los vicios ocultos que hacen la cosa impropia o reducen de tal modo su uso que habrías pagado menos (art. 1484 CC). Si conocía el defecto y no lo dijo, además puede haber daños y perjuicios; si el comprador era perito y debió detectarlo, la ley limita la responsabilidad.
Qué puedes reclamar: rebaja proporcional del precio (quanti minoris) o resolución en casos graves (acción redhibitoria). Ambas figuran en el Código Civil.
Cuándo: el plazo de 6 meses para ejercitar estas acciones corre desde la entrega. Pasado ese tiempo, caducan (no se “suspenden” por negociar). Actúa pronto: perita, documenta y comunica de forma fehaciente (por ejemplo, burofax) dentro del plazo.
Vivienda nueva (LOE): si el defecto es constructivo, revisa las garantías 1-3-10 (acabados, habitabilidad y estructura) y reclama al promotor/constructora/aseguradora según corresponda.
Defectos ocultos en vivienda: señales, coste y acción
Guía rápida para detectar, cuantificar y reclamar (Zaragoza · 2025).
| Defecto | Señales de alerta | Riesgo | Coste orientativo | Origen probable | Acción recomendada |
|---|---|---|---|---|---|
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Humedades / Filtraciones
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Manchas, moho, pintura abombada, rodapiés levantados, “salitre”. | Medio–Alto | de sellados a impermeabilización (según m² y causa) | Privativo si interior; Común si cubierta/terraza/bajante. | Peritaje + 2–3 presupuestos; notificar a vendedor y a la Comunidad si procede. |
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Grietas / Fisuras |
Diagonales sobre huecos, con “escalón”, reaparecen tras pintar. | Alto (si estructural) | de sellado a cosidos/refuerzo (según patología) | Privativo / Estructura (puede afectar a fachada/forjado). | Peritaje estructural; monitorización; negociar rebaja proporcional. |
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Instalación eléctrica |
Salta el diferencial, tomas sin tierra, derivaciones fuera de norma. | Medio | adecuación de cuadro + líneas | Privativo. | Peritaje eléctrico; presupuesto cerrado; rebaja o reforma inmediata. |
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Fontanería / Bajantes |
Aureolas en techo, fugas, olores, pérdidas en uniones. | Medio | sustitución de tramos (posibles obras) | Común si bajante/columna; privativo si interior. | Peritaje; avisar a Comunidad; reclamar daños privativos y prisa en reparación. |
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Aislamiento acústico / térmico |
Condensaciones, ruido aéreo/impacto, corrientes por carpinterías. | Bajo–Medio | mejoras puntuales (carpinterías/trasdosados) | Privativo / Envolvente. | Peritaje; cuantificar pérdida de confort; negociar rebaja. |
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Xilófagos (termitas/carcoma) |
Polvillo fino, madera blanda, galerías visibles. | Alto | tratamiento + reposición | Privativo o estructural (según pieza afectada). | Peritaje urgente; actuación inmediata; rebaja significativa si procede. |
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Aluminosis / Daño estructural |
Fisuras en pilares/forjados, oxidación, pérdida de recubrimiento. | Muy alto | diagnóstico + refuerzo (alta complejidad) | Estructura / Común (comunidad). | Peritaje especializado; valorar resolución o rebaja muy relevante. |
Pasos para reclamar sin disparar los costes
Documenta: fotos/vídeos con fecha, facturas y presupuestos comparables.
Perita: informe pericial que detalle causa, alcance, solución y coste.
Comunica: notifica por escrito y fehacientemente al vendedor (o, en obra nueva, a los agentes/aseguradora), proponiendo solución (reparación o rebaja).
Negocia: es frecuente acordar rebaja cuantificada con base pericial (quanti minoris).
Demanda (solo si procede): como último recurso y dentro del plazo; valora costes/tiempos con tu abogado
Llámalo defectos ocultos, vicios ocultos, defectos no visibles al comprar un piso o problemas ocultos tras la compra de una vivienda: lo decisivo es detectar a tiempo, peritar con rigor y cuantificar el impacto para negociar una rebaja proporcional o una reparación con garantías.
Preguntas frecuentes sobre vicios/defectos ocultos
Dudas clave sobre vicios ocultos y defectos ocultos en una vivienda en Zaragoza: detección, costes, quién paga, plazos y vías de reclamación.
