Heredar un piso entre varios hermanos puede convertirse en un proceso complejo que combina aspectos legales, fiscales y emocionales. En Logar Inmobiliaria, con nuestra amplia experiencia, sabemos que gestionar una herencia compartida puede ser desafiante, especialmente cuando existen desacuerdos o dudas sobre los pasos a seguir.
Esta guía detallada te ayudará a entender todas las opciones disponibles, desde el pago de impuestos hasta la venta o división del inmueble, para que puedas tomar decisiones informadas y evitar conflictos familiares.
¿Cuántos impuestos habrá que pagar por vender un piso heredado entre varios hermanos?
Una vez hayamos aceptado la herencia de la propiedad, deberemos elegir entre añadir el inmueble a nuestro patrimonio o, por el contrario, venderlo.
Dependiendo de la elección que hagamos, nos veremos obligados a calcular y abonar los correspondientes impuestos al vender un piso heredado.
Impuestos al heredar
Cuando recibimos una herencia, debemos conocer que es necesario pagar una serie de impuestos antes de poder heredar los bienes percibidos. Los principales impuestos que debemos pagar son el impuesto sobre sucesiones y el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD)
El impuesto de sucesiones y donaciones es un impuesto cuya cuantía varía según la comunidad autónoma en la que se perciba el inmueble. En el caso de la comunidad de Aragón la normativa establece una tarifa del 7,65% al 34% en función del montante de la base liquidable. Es decir, se trata de un impuesto progresivo, cuanto más se hereda mayor porcentaje se debe pagar.
Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal
Es un impuesto que debe pagarse cuando, como consecuencia de la transmisión de un terreno se ponen de manifiesto ganancias. Este impuesto no puede ser exigible cuando la transmisión del inmueble no genera ningún incremento de valor o cuando la cuota abonada por el impuesto sea superior a la ganancia realmente obtenida.
El IRPF en un piso heredado entre varios hermanos,
Tras haber abonado los impuestos correspondientes en la aceptación del piso, es necesario comprender las implicaciones fiscales adicionales que conlleva la venta de la propiedad. En este sentido, el IRPF será uno de los impuestos a tener en cuenta.
El importe que deberás abonar al IRPF por la venta de la vivienda dependerá de la ganancia patrimonial que se haya obtenido tras la transacción. Esta ganancia se calcula restando el valor de venta del piso al valor de adquisición o, en su caso, al valor que se declaró en la herencia. Posteriormente, esta cifra se multiplica por el tipo impositivo correspondiente según la normativa vigente.
¿Puedo vender un piso heredado entre varios hermanos aunque ellos no estén de acuerdo?
Querer vender el piso heredado entre varios hermanos, mientras que ellos se oponen a esta decisión puede generar numerosos conflictos familiares.
Pero hay una posibilidad de vender la propiedad aunque seas el único interesado en hacerlo. A continuación, te contamos las soluciones factibles.
Extinción de condominio
La extinción de condominio implica la venta de tu parte del inmueble a los demás herederos, pero este proceso conlleva consideraciones importantes que debes tener en cuenta.
En primer lugar, si el valor del piso ha aumentado desde que fue heredado y Hacienda lo considera, tendrás que abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por esta ganancia patrimonial. Es esencial evaluar este aspecto para evitar sorpresas fiscales en el futuro.
Además, es crucial verificar si la propiedad aún está hipotecada. Al vender tu parte, dejarás de figurar como propietario en el Registro de la Propiedad, pero seguirás siendo titular del préstamo hipotecario si este aún está vigente. Es fundamental asegurarse de entender completamente las implicaciones financieras y legales de esta situación antes de proceder con la extinción de condominio.
Venta del proindiviso
La venta de tu parte de la vivienda a un tercero, generalmente empresas, es una opción a considerar, pero antes es crucial tener en cuenta varias desventajas asociadas a esta elección.
Es importante tener en cuenta el derecho de tanteo, que otorga a los demás hermanos prioridad de compra ante terceros. Esto significa que, si decides vender tu parte a un tercero, los otros hermanos tendrán la oportunidad de adquirirla antes que el tercero interesado.
Además, al vender solo una parte del inmueble, es probable que el precio de venta sea más bajo que el valor real del inmueble en el mercado. Esto se debe por la naturaleza fraccionada que va a tener esa vivienda en el momento de la venta a futuros compradores, ya que afecta directamente al valor de transmisión.
División de la cosa común
El proceso de división de la cosa común implica intentar persuadir a vender piso heredado entre varios hermanos en su totalidad.
En el caso de que esta persuasión no tenga éxito, existe la opción de iniciar un proceso legal para obligar a los demás herederos a aceptar la venta de la vivienda.
Sin embargo, este proceso conlleva ciertos inconvenientes importantes. En primer lugar, los costos asociados pueden ser elevados, ya que se requerirá asistencia legal y posiblemente otros gastos relacionados con el proceso judicial. Además, el tiempo necesario para resolver este tipo de disputas legales puede ser prolongado, lo que puede generar una demora significativa en la venta de la propiedad.
Además, durante este período prolongado, la vivienda puede experimentar una pérdida de valor debido a factores como el deterioro físico o el cambio en las condiciones del mercado inmobiliario. Por lo tanto, es esencial considerar detenidamente estos inconvenientes antes de optar por iniciar un proceso de división de la cosa común.
¿Qué ocurre si mi hermano vive en el piso que hemos heredado?
El piso heredado entre varios hermanos no es indivisible, es decir, no se puede partir la casa en mitades, por lo que a todos los hermanos les pertenecerá una parte abstracta.
La ley permite vivir y hacer uso de la vivienda en común, siempre que no se perjudique a los demás herederos, por lo que si uno de los sucesores decide vivir en el piso podría hacerlo siempre y cuando ningún otro se opusiese.
Para que esta situación se de de la forma más consensuada posible se podrá llegar a una serie de acuerdos.
Solucionamos el vender piso de herencia sin acuerdo por las partes
Muchas herencias tienen diferentes herederos, esto hace que el caso de vender un piso de herencia no existan acuerdo por las diferentes partes de los que han heredado el inmueble.
Para eso os traemos diferentes tratos que se pueden acordar para hacerlo de forma correcta:
Acuerdo de préstamo
El inquilino tendrá la oportunidad de residir en el inmueble durante un período de tiempo acordado en el cual estará exento de pagar cualquier tipo de renta. Siempre y cuando se llegue a un acuerdo con los demás herederos.
Acuerdo de arrendamiento
Esta opción consiste en permitir que uno de los herederos resida en el inmueble a cambio de una contraprestación económica que entregará al resto de herederos, es un pago similar al pago de un alquiler que realiza un inquilino a su propietario. Desde Logar recomendamos realizar un contrato de alquiler para evitar futuras consecuencias legales.
Acuerdo precario
El acuerdo precario no es más que decidir permanecer en la vivienda sin tiempo definido y sin retorno. No se necesita el consentimiento del resto de sucesores, pero estos pueden emprender acciones legales.
En el caso de que no se llegase a un acuerdo, existe la posibilidad de desahuciar al inquilino mediante juicio.
Como habéis podido ver, hay numerosas opciones que se pueden tomar al vender un piso heredado entre varios hermanos un inmueble y, escojas la opción que escojas, En Logar Inmobiliaria te guiaremos a lo largo de todo el proceso.
