Para vender un piso heredado, es necesario reunir una serie de documentos que demuestran tanto la legalidad de la transacción como el cumplimiento de las obligaciones tributarias y administrativas para vender un piso heredado.
Cada documento tiene un papel fundamental en este proceso, asegurando que tanto el vendedor como el comprador estén protegidos y cumplan con todas las obligaciones necesarias evitando riesgos y peligros.
Principales documentos para vender un piso heredado
1. Certificado de Defunción
Este documento oficial acredita el fallecimiento de una persona. Es emitido por el Registro Civil correspondiente al lugar donde se produjo el deceso.
Para vender un piso heredado, es fundamental presentar este certificado ya que es el punto de partida para la tramitación de la herencia y demuestra la causa de la transmisión patrimonial.
Cuando este certificado es válido permite a sus herederos poder reclamar y hacer uso del certificado de últimas voluntades para lograr así obtener la herencia.
2. Certificado de Últimas Voluntades
El Certificado de Últimas Voluntades indica si la persona fallecida ha dejado testamento y ante qué notario se encuentra.
Este documento es indispensable para saber cómo se ha de proceder con la herencia, ya que determina la existencia o no de disposiciones testamentarias sobre los bienes del fallecido, incluido el piso a vender.
Será el momento donde se reparte las proporciones entre los familiares de los diferentes inmuebles y propiedades del difunto que pasarán a ser de sus herederos, sean familiares o no, siempre que esté implícitamente en el certificado.
3. Escritura de Adjudicación de Herencia
Una vez determinada la distribución de la herencia, ya sea a través de un testamento o de acuerdo a la ley en ausencia de este, se procede a la adjudicación de los bienes.
La Escritura de Adjudicación de Herencia es el documento notarial que formaliza la asignación de los bienes heredados a los respectivos herederos, incluyendo el piso.
En este momento ya tendrás en tu poder el piso heredado y todo lo demás que tuvieras de herencia. Es un documento esencial que te permite vender el piso heredado a tu nombre.
4. Liquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Este impuesto grava la adquisición de bienes por herencia o donación. La liquidación de este impuesto es un requisito indispensable para poder inscribir los bienes heredados en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos propietarios.
Cada comunidad autónoma en España tiene su propia normativa y bonificaciones aplicables.
Es de obligación el pago de este y deberás tenerlo en cuenta. Es un impuesto que va ligado a la herencia del piso que quiere vender, y es necesario para venderlo posteriormente.
5. Liquidación de la Plusvalía Municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos en el momento de la transmisión.
La gestión de este impuesto corresponde al ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble.
Por tanto, esta liquidación va dirigida hacia el ayuntamiento de tu localidad, este pago junto con el de sucesiones y donaciones se pagarán antes de tener todos los documentos necesarios para vender el piso heredado.
6. Nota Simple
La Nota Simple es un documento informativo que emite el Registro de la Propiedad.
Contiene la descripción del inmueble, la identidad del propietario o propietarios, y las cargas o gravámenes que puedan afectar al piso, como hipotecas o embargos.
Cuando ya se tiene la nota simple un documento muy importante, ya es posible calcular el precio de la vivienda, y poder así que la vivienda reporte beneficios y nunca por debajo de lo que puede tener como hipoteca todavía o algún tipo de embargo.
7. Cédula de Habitabilidad
Este documento acredita que el inmueble cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y puede ser utilizado como vivienda.
Esto es vital, si bien todos los pisos y casas actuales no debería ocurrir nada fuera de lo común, este documento certifica su habitabilidad, en el caso de tener un bajo o sea una parcela deberás tenerlo muy en cuenta ya que pueden ser los más complejos a la hora de su acreditación.
La normativa varía según la comunidad autónoma, y en algunas regiones de España, como Andalucía, este documento recibe otro nombre o puede no ser requerido.
8. Certificado de Eficiencia Energética
Es un informe que evalúa cuánta energía consume un inmueble y cuánto contamina. Es obligatorio para vender o alquilar viviendas en España, y debe ser realizado por un técnico certificador autorizado. Este certificado informa al comprador sobre la eficiencia energética del piso.
Muchos de los usuarios que quieren comprar una vivienda, es un requisito importantísimo, para lograr tener este documento con las mejores calificaciones, se pueden hacer cambios en el hogar, un buen aislamiento y la conservación del calor es una gran oportunidad para mejorar este certificado de eficiencia energética.
9. Certificado de la Comunidad de Propietarios
Este documento acredita que el piso está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. Es importante para el comprador, ya que asegura que no asumirá deudas anteriores a la compra.
El documento es muy importante, en ocasiones muchos propietarios dejan de lado las cuotas y pueden existir impagos de grandes cantidades.
Otros documentos para vender un piso heredado
Hay que tener en cuenta otros documentos secundarios en el momento de la venta de un piso heredado. Estos documentos pueden ser necesarios en determinadas situaciones que puedas tener durante el proceso.
Te los explicamos uno a uno:
Informe de Tasación del Inmueble
Aunque no es obligatorio por ley para la venta entre particulares, una tasación oficial puede ser necesaria si el comprador requiere una hipoteca. Este informe determina el valor de mercado del piso y es realizado por un tasador certificado.
Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE)
En algunos municipios, para inmuebles de cierta antigüedad, se requiere este certificado que acredita que el edificio ha pasado una inspección técnica satisfactoria, garantizando su seguridad y habitabilidad.
Certificado de No Infracción Urbanística:
Este documento, expedido por el ayuntamiento, certifica que el inmueble cumple con las normativas urbanísticas aplicables, y no hay expedientes sancionadores abiertos contra él.
Contrato de Arras
Aunque no es un requisito para la venta en sí, el contrato de arras es un acuerdo previo a la venta donde comprador y vendedor se comprometen a la transacción, y el comprador entrega una cantidad de dinero como señal. Este documento es importante para asegurar el compromiso de ambas partes antes de la firma definitiva.
Poder Notarial
En caso de que el vendedor no pueda estar presente físicamente para realizar la venta, será necesario un poder notarial que autorice a otra persona a actuar en su nombre durante la transacción.
Certificado de Deuda Cero
Si el inmueble estaba hipotecado y ya se ha saldado la deuda, es recomendable obtener este certificado del banco para demostrar que la hipoteca ha sido completamente pagada.
Documentación para Extranjeros
Si el vendedor o comprador son extranjeros, podrían necesitarse documentos adicionales como el Número de Identificación de Extranjero (NIE) y comprobantes de residencia fiscal.
Documentos Específicos de Protecciones Especiales
Si el inmueble está bajo algún régimen de protección especial, como viviendas de protección oficial (VPO), se necesitarán documentos adicionales que acrediten el cumplimiento de los requisitos específicos para su venta.
